为维护公共利益的需要，确保竹山县城北绿色低碳经济产业园规划建设顺利实施,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《湖北省城乡规划条例》、《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》、《湖北省土地管理实施办法》等相关法律法规，以及《湖北省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2019〕22号）和《十堰市人民政府关于公布实施市中心城区和各县市区武当山旅游经济特区青苗和地上附着物征地补偿标准的通知》（十政函〔2020〕80号）、《中共十堰市委办公室、市政府办公室关于深入开展违法建设治理工作的通知》（十办发电〔2021〕35号）竹山县人民政府办公室关于印发<竹山县城市规划区内集体土地及其附着物征收管理办法（试行）>的通知》（竹政办发〔2018〕51号）等文件精神有关规定,结合我县实际,制定本方案。

一、征收主体、征收部门、实施单位及组织协调机构

(一)征收主体:竹山县人民政府

(二)征收部门:竹山县自然资源和规划局

(三)征收实施单位:竹山县城关镇人民政府

竹山县潘口乡人民政府

(四) 征收组织协调机构:竹山县城北绿色低碳经济产业园区建设指挥部

二、征收范围及征收签约期限

(一)土地、房屋及其附属物征收范围。依据竹山县城北绿色低碳经济产业园一期项目规划,征收范围涉及城关镇和潘口乡两乡镇,东至城关镇明清村大石沟（县人武部）、西至潘口乡中心幼儿园、南至潘口乡涂家梁子、北至城关镇桥儿沟村龙家大院。土地、房屋住户约600户，征地面积约3200亩（征地范围具体见规划用地红线图，土地、房屋、人口等以实物指标核查为准）。

（二)征收签约期限。竹山县城北绿色低碳经济产业园项目分期分批实施,征收签约期限以征收主体公布的征收公告  中的征收签约期限为准。

三、征收与补偿安置的原则

（一）坚持实事求是的原则。房屋及附属物面积以土地使用证（房产证）为依据，通过现场测量、房屋确权得出认可面积；土地（林地）以承包证、林权证为权属依据，全部实行实地测量，以航测投影面积为准；其他装饰装修、附着物以第三方为主体，组成联合认定组现场清点为准。

（二）坚持产权置换惠民利民原则。政府在城市规划区范围内统一筹集现有房源，被征收人可选择产权置换、货币补偿的方式进行安置（鼓励被征收人实行正房产权置换，附属用房及室内装修等实行货币补偿）。坟墓迁址采用集中安置和自行安置相结合的办法，统筹做好集中安置墓地的选址工作。

（三）坚持依法公开公正的原则。严格执行现行政策、法律和规定，不打折扣、不搞变通，严格区别有证与无证房屋，合法建筑与违法建筑，依法保护公民的合法权益。

四、房屋产权面积和性质认定

（一）国有土地上房屋。

1、被征收房屋已经办理权属登记的,其性质、用途和建筑面积,以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。房屋权属证书与房屋登记簿记载不一致的,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。

2、被征收房屋未办理权属登记的,按照建成时间分为四个时间段,即:2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前;2008年1月1日至2012年10月17日发布《竹山县人民政府关于严厉查处违法建设活动的通告》期间;2012年10月17日至2021年5月1日《县委办公室、县政府办公室关于深入开展违法建设治理工作的通知》期间；2021年5月1日之后不予认定。认定程序为:一是由县自然资源和规划部门提供2008年1月1日以前征收范围内的卫星图片或农村住房调查登记勘测图,逐户确认其房屋状况;二是由县城管执法部门根据历年执法记录,出具未经登记建筑建设年限和违法处理清单;三是由县移民、扶贫等部门会同征收实施单位对移民、扶贫身份及居住面积进行认定;四是由县房屋征收实施部门依据相关资料对其建筑物和构筑物逐户认定、现场测量、绘制房屋平面图，出具房屋面积测量认定单;五是由自然资源和规划局或房地产管理部门会同征收实施单位依据各部门的认定意见，出具未经登记建筑是否合法的书面认定意见。

（二）集体土地上房屋。

1、已取得土地使用证（或不动产权证）的，根据登记证记载面积、性质、用途，结合卫星图片和农村房屋调查登记图进行认定，实际现状与图、登记不一致的应现场复核，最终以复核签字为准。

2、无证房屋认定，符合下列情形之一的，可以视同为合法房屋：

（1）2012年10月17日发布《竹山县人民政府关于严厉查处违法建设活动的通告》以前已建成的自住房屋，虽未取得规划和用地审批手续，但符合“一户一基”条件，宅基地（含附属设施）占用耕地面积不超过140平方米，占用非耕地和原宅基地不超过200平方米，建筑层数不超过三层（含三层）的；

（2）因地质灾害紧急避险，重点项目拆迁，城市公共设施建设等原因拆迁还建、自建的房屋，虽未取得相关审批手续，但符合“一户一基”条件，宅基地（含附属设施）占用耕地面积不超过140平方米，占用非耕地和原宅基地不超过200平方米，建筑层数不超过三层（含三层）的;

（3）户主属本集体经济组织成员自身无宅基地或已退出原宅基地，因购买、分户赠与等方式合法占有前款第1、2项房屋的。

3、因继承等合法占有本条第1、2项房屋之一的（不重复）。

4、2021年5月1日以后建成的违法建筑不予认定。

五、房屋征收补偿和安置

（一）住宅房屋征收按照产权置换为主、货币补偿为辅的原则进行补偿。正房由政府筹集房源实施产权置换;装饰装修、附属物、杂房和附属设施全部以评估价为准实行货币化补偿。正房认定标准：正房是用于生活、居住的房子。具体标准为：最低高度2.2米以上、墙体为砖混、砖木、夯土结构，且四壁、门窗、屋顶完整。活动板房不列入正房范畴。

（二）房屋产权置换方式。

1、县政府统一筹集房源。筹集房源标准是房屋产权清晰的商品毛坯房，水、电入户，外窗、入户大门完整，筹集房源单价不超过2800元/㎡。被征收人根据自身实际情况，履行征收补偿协议后，按先签协议优先选房原则选房。政府统一建立城市规划区范围内存量商品房数据库，根据区位明确存量商品房指导价格，被征收人也可在存量商品房数据库中选购，但超出政府采购单价的由被征收人向房地产企业补差。

2、被征收人在规定的签约期限内签订《征收补偿协议》的, 征收部门按征收房屋（正房）面积1:1.15统一比例直接实施置换。征收面积（以征收正房为基数）大于置换商品房面积的按征收房屋评估价补差（补差计算公式为：差价=房屋补差面积÷比例系数×对应的房屋评估价）,征收面积小于置换商品房面积的按实际购房价找补差价。征收实施单位协助办理房屋产权手续，费用由被征收人自理（包括但不限于房屋维修基金、契税、办证工本费等）。

3、产权置换拆迁实物以“户”为单位核算，人口以户籍地基数为准。被征收户征收面积大于或等于置换商品房面积的可换一套住房；被征收面积大于置换商品房面积160%以上的可调换两套住房，但最多不超过两套；征收面积小于置换商品房面积30%的可不调换，按对应的房屋评估价实行货币化补偿，政府优先安置公租房居住。

(三)未登记房屋的补偿。

1、国有土地上的未登记房屋

（1）在2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建成的未登记房屋,经认定后按同类型房纳入补偿安置,在规定期限内签订补偿协议并配合拆除旧房的,按市场评估价实行货币补偿，也可实行产权置换;

（2）2008年1月1日至2012年10月17日期间建成的未登记房屋（无产权证）,在规定期限内签订补偿协议并配合拆除旧房的,县房屋征收部门一律按房屋结构、成新率以重置价标准对被征收人给予货币补偿,但不实行产权调换;

（3）2012年10月17日以后新建成的未登记房屋,一律拆除,不得补偿，按“两违”整治期间有关规定处理。

2、集体土地上的未登记房屋

（1）2012年10月17日以前建成的未登记房屋，按无证房屋认定的三种情形认定为合法房屋以外的面积，在规定期限内签订补偿协议并配合拆除旧房的,按房屋（正房）面积1∶0.8纳入产权置换（含公摊面积）；或可按照此比例按对应的评估价进行货币化安置；

（2）2012年10月17日至2021年5月1日期间建设的，在规定期限内签订补偿协议并配合拆除旧房的,是正房的按房屋结构、成新率，以评估的重置成本价对被征收人给予货币补偿，不实行产权置换；

（3）2021年5月1日以后建设的，一律无条件拆除，不予补偿。

（四）房屋装饰装修及附属物、杂房及构筑物补偿。

被征收房屋装饰装修及房屋附属物、杂房及构筑物的补偿,委托价格评估机构通过调查评估提出区域补偿标准，补偿标准经县政府审核后发布执行。特殊情况实行“一事一议”。

可移动设施设备（大型）由征收方工作组与当事人协商确定。协商不成的,可以委托中介机构评估或通过“一事一议”确定。

(五)住房困难家庭补偿。

被征收人房屋权属证书载明或认定合法建筑面积在50平方米(含50平方米)以内,人均住房面积不足15平方米，且为家庭唯一住房的低收入家庭,被征收人可选择纯货币安置方式,由被征收人向征收片区所在地人民政府申请公租房居住，县民政局、住建局等部门予以协助。

(六)失地农民安置。

对符合《县人民政府办公室关于印发竹山县被征地农民参加基本养老保险实施办法的通知》(竹政办发〔2016〕24号)规定的被征地农民,按照文件精神纳入被征地农民养老保险体系。

六、土地的征收补偿

(一)以出让方式取得的国有土地征收补偿。

出让土地补偿委托价格评估机构通过评估确定。

(二)以划拨方式取得的国有土地，不予补偿。

(三)集体土地征收补偿。

土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费按照《湖北省人民政府关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》（鄂政发〔2019〕22号）《十堰市人民政府关于公布实施市中心城区和各县市区武当山旅游经济特区青苗和地上附着物征地补偿标准的通知》（十政函〔2020〕80号）执行。具体标准如下：

土地补偿费以村为单位计算，由所在地乡镇人民政府监管指导统筹使用。

村集体土地补偿资金由所在地乡镇人民政府监管指导统筹使用。

（四）林木补偿标准

林木补偿费属农户承包的直接兑现给农户。属村集体的补偿资金由所在地乡镇人民政府监管指导统筹使用。

（五）附属物的补偿，以政府审核批准的评估价进行补偿。

七、坟墓迁移安置补偿

1、选择集中迁移安置的：有碑坟墓4000元/冢，无碑坟墓2500元/冢，无主坟墓的集中迁移安置2000元/冢，由所在地乡镇政府妥善迁置；

2、自行迁移安置的：有碑坟墓5000元/冢，无碑坟墓3000元/冢。

八、其他奖励和补助

1、房屋（正房）按被征收面积10元/㎡的标准一次性计发搬迁补助费（不足80㎡/户按800元标准一次性计发搬迁补助）。

2、过渡期安置补助费：被征收户选择产权置换的向其计发临时过渡安置补助费，按7000元/户包干。货币化安置对象不予计发过渡期安置费。

3、被征收人因残疾、生活自理困难等无能力自寻过渡房的,以征收片区所在地人民政府负责妥善安置。县民政局、住建局等部门予以协助。

九、自征收实施单位2022年发布“关于对绿色低碳经济产业园规划范围内人口和实物指标进行管控的公告”之日以后投机栽种的林、农作物、投机建造的附属物一律不予补偿。

十、其他事项

(一)被征收人签订征收补偿安置协议书后，将不动产证、土地使用证、土地承包权证、林权证及钥匙等相关资料、要件交至征收实施单位。

(二)被征收人对征收认定实物和补偿标准有疑问的,可向县征收主管部门和实施单位提出异议，相关部门依据法律法规和有关方案进行解释，对有问题的及时纠正。当事人对主管部门解释还有异议的可向上一级行政主管部门反映。

(三)征收已设定抵押权的房屋,自房屋征收公告发布之日起30日内,抵押人与抵押权人应重新设定抵押方式或偿还债务。逾期未办理的,其责任和后果由抵押人承担。

(四)县房屋征收部门协助被征收人办理安置房屋的相关产权证件,办证所需税费等按照国家相关规定执行。

(五)被征收人搬迁时不得损坏房屋结构,不得拆卸已经给予补偿的房屋构件、设施；不得转移或者毁坏地上附着物。如有上述行为,县房屋征收部门应责令被征收人按评估价格赔偿,赔偿费从其房屋补偿费中扣除。

（六）本补偿安置方案未尽事宜，由所在地乡镇政府和征收小组收集汇总、提出建议报竹山县城北绿色低碳经济产业园指挥部按“一事一议”研究，研究意见报县委、县政府审批同意后实施。

十一、监督检查

（一)征收工作人员在土地、房屋征收与补偿安置工作中不履行本方案规定的职责,或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由竹山县城北绿色低碳经济产业园建设指挥部通报批评，责令改正;造成严重影响损失的,除依法承担赔偿责任外，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法依规给予处理。

(二)补偿到户资金全部实行“一卡通”兑现到户，严禁贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿补助费用,一经查实，责令改正,追回有关款项,限期退还违法所得,对有关责任单位通报批评、给予警告;造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依纪依规给予处理。

（三）第三方价格评估机构、房屋、土地测绘机构出具虚假或者有重大差错的评估、认定报告的,依照有关党纪政纪和法律法规严肃处理。

（四）被征收人弄虚作假、套取、骗取补偿补助款,漫天要价、无理取闹、暴力威胁征收工作人员,蓄意制造事端,阻挠征收工作正常进行,违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

附：房屋、附属房及地上构筑物补偿价指导标准

  2022年11月1日

房屋、附属房及地上构筑物补偿标准