任何成果最终目的在于应用，土地级别及基准地价成果也不例外。自然资源管理部门十分重视基准地价成果的应用，已经把它纳入地价管理重要工作内容之一。竹山县土地级别及基准地价更新工作自始至终注重它的应用，它不仅应在指导和规范土地市场方面发挥作用，而且在城市建设、城市功能的提升、城市经济的发展等方面必将发挥其作用优势。

一、土地定级成果应用

（一）土地级别的应用

土地级反映城镇内部土地的质量和利用效益的差异，可为城镇规划、土地利用总体规划、土地计划等的制定提供依据，进而达到合理配置城镇土地，最大限度地发挥土地资产最佳经济、社会、环境的综合效益。

在具体应用该项成果时，土地管理部门应根据土地级别，将经济效益好的企业单位安排到一级土地上，并尽可能提高优等土地的利用效率。城市规划部门同样应遵循最佳利用原则，合理安排城市内各功能用地结构，减少不合理的用地现象。

此外，土地定级成果可为新增建设用地土地有偿使用费的征收，确定土地使用税的标准等方面提供重要依据。

（二）各因素作用分值图的应用

应用此类图件时可采用等值线内插法判读或计算某一宗地的作用分值平均值。如利用商服繁华作用分值图，可量化某一宗地的商服繁华程度。当采用比较法进行宗地估价时，可计算待估宗地与参照宗地繁华程度比较系数，从而求得繁华程度的修正系数。同样，利用基准地价修正系数法评估地价，亦可利用各因素作用分值图，以此作为测算各类因素对待估宗地修正系数的依据之一。

二、基准地价成果应用

（一）在宏观方面的应用

1、进行宏观调控，加强地价管理

国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发［2004］28号）规定，禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任；情节严重的，依照《中华人民共和国刑法》的规定，以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发［2006］31号）规定，根据土地等级、区域土地利用政策等，统一制定并公布各地工业用地出让最低价标准。基准地价作为城镇地价体系的重要组成部分，是指导土地利用、宏观调控的重要手段。基准地价有利于为政府制定管理措施和投资决策提供依据，为国家加强土地市场管理、实现土地资源的合理配置，使有限的城市土地发挥最大的经济和社会效益创造条件。

2、为征收土地税费提供价格依据

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，征收土地增值税、城镇土地使用税和契税都离不开土地等级和基准地价。基准地价既可为政府征收土地使用税提供主要依据，也可为土地增值税的征收提供计算增值量的重要方法。利用基准地价可以对申报地价明显偏低的土地交易行为实行政府优先购买权制度，从而防止土地交易双方虚报、瞒报地价，保障政府的土地收益。

3、有利于活跃土地市场，指导土地交易

利用基准地价评估土地使用权出让、转让、出租、抵押、企业改制重组以及旧城改造拆迁等诸多方面经济活动中的土地价格，可以有利于保护土地所有者、使用者的合法权益，调节国家、集体、个人三者之间的利益分配关系，保证这些经济活动的健康有序进行。特别是目前城市房屋拆迁难度很大，关键的指标就是价格。通过科学合理的价格可以促进拆迁的正常进行，加快城市发展步伐。

4、为土地利用、城市规划、房地产投资提供参考

基准地价反映了城市内部土地质量和利用效益的差异，可为土地利用、城市规划、房地产投资提供参考依据，进而达到合理配置城市土地，最大限度地发挥土地的经济、社会、环境综合效益。利用基准地价在城市规划区内的差异性，地方政府可引导土地在各类企业单位间的合理分配，并尽可能提高优等土地利用效率。规划部门可结合基准地价成果，科学安排城市用地结构，减少不合理用地现象。国家和各级政府可以依据基准地价制定出灵活的地价政策，通过地价的差别，调整、引导或控制各类经济社会活动，落实城市规划、经济发展战略和产业政策。

（二）在宗地地价评估方面的应用

1、可以作为确定出让或收回土地价格的依据

宗地地价是土地市场在一般供求规律上的地价，而在出让土地中，由于对不同项目和投资者的考虑，政府可以采取不同的价格进行出让，而宗地地价可作为衡量土地出让金征收标准之一，此外，国家依法收回土地也需要确定合理的宗地地价标准。

2、可以作为企业清产核资和改制中土地资产价格的标准

我国绝大多数企事业单位都靠行政划拨方式取得土地使用权的，企业账面资产中不包括土地资产部分，有些也仅只有当时的征地费，不能反映土地资产的现值。为了正确反映出企业土地资产的现值，正确衡量企业管理水平和发挥土地资产的效益，必须依据宗地地价对企业资产和股份制企业中的土地资产进行核实，合理反映企业土地资产状况，有效实现国家土地所有权，建立公平的竞争环境。

3、可以作为优先购买权的衡量标准

为增加政府管理土地市场的透明度，使土地使用者能够按市场规律进行交易并向政府申报交易价，支付相应的税费，对一些明显低于市场价的交易活动，政府可以采取优先购买权收回土地，以有效防止瞒价等行为对土地市场的不良影响，而宗地地价是决定实现优先购买的衡量标准。

三、成果应用说明

竹山县城区土地级别与基准地价成果是根据国家和竹山县有关法令、法规，严格按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》规定的技术途径和技术方法，结合竹山县城区的实际情况，在大量收集各种影响土地质量和土地利用效益资料的基础上，运用科学的方法测算出来的结果。这一项成果不仅具有一定的理论水平，同时也具有很强的现实意义，必将为竹山县城区市土地的有偿使用、房地产市场开发发挥积极的作用。对这一成果的应用要注意以下几个问题：

（一）基准地价是级别的平均价格，不代表具体每一宗地的价格

基准地价是城市各级土地或均质地域的商服、住宅、工业和公服用地等土地利用类型评估出来的单位面积的平均价格。而宗地价格是具体的某一宗地的土地使用权价格，宗地价格还有出让底价、交易价、标定地价之分。

基准地价不代表宗地的具体价格，利用基准地价评估宗地时，要进行年期修正、容积率修正、时点修正等一系列因素修正。为此编制宗地评估修正体系，经过一系列的修正后，宗地的价格更加接近市场价。

（二）土地级别与基准地价成果要定期进行调整，保证成果的现势性

土地级别与基准地价成果代表了一定经济条件下和某一时期下的级别差异和地价水平，随着时间的推移、经济的发展、基础实施的改变，影响城市整体或某一区域土地质量和地价水平的各种因素发生变化后，土地级别与基准地价成果要定期抽样调查，进行局部或全部调整，才能保持成果的现势性。一般情况下，土地级别与基准地价成果有效期为两至三年。因此，基准地价须根据法律、法规及有关规定每隔一定时期调整一次。

（三）估价不等于定价

基准地价的建立服务于土地价格市场，为政府决策提供了科学的价格参考标准，并不能代表市场交易价。在具体交易过程中，因行业不同，时期不同，形式不同（拍卖、招标、协议），价格会有所变化。

同时由于规划的要求，体现产业政策或为了公益事业等不同的目标，也会有所不同。在交易的过程中，政府应该充分发挥市场调节作用。一级市场土地使用权的出让，应采取拍卖、招标的形式。二级三级市场应在市政府的宏观控制下放开搞活，采用多种形式，实行市场调节。

四、成果应用建议

（一）应发挥政府对地价的控制和导向作用

公布地价，是许多国家在地价管理上的通行制度。我国长期以来由于实行的是土地无偿使用制度，无所谓地价，更谈不上公布地价。随着市场经济的发展，土地使用制度的改革，土地交易状况必然会日趋活跃，土地投资者也必然增多。在这种情况下，买卖土地的双方都迫切希望了解土地的价格，以达到公平竞争的目的。因此很有必要建立起基准地价及变动指数的定期公布制度，以便使投资者全面了解城区的地价水平，对选择投资方向和地点取得直接帮助，有利于吸收外资。同时，也有利于增加政府办事的透明度和改良投资环境，有利于发挥政府对土地价格的导向作用，有利于国内外对城区地价信息的了解和社会监督。因此，本成果一旦经区级验收认可，建议市政府尽快报批实施，并向社会公布。同时，根据物价政策、投资环境、供求关系等条件的变化，定期公布变动指数（一般来说，基准地价每三年应作一次调整），作为本市区土地有偿使用的重要依据。

（二）应作为政府征收土地税、费的依据

在我国，城市土地属国家所有，因此，使用城市土地就必须向国家交纳一定的税、费。同时，由于国家在土地上不断的投资，促使了地价不断增值，国家理所当然的要从土地的增值中获得一部分收益。从目前情况看，政府根据国家、区、市的有关法令、法规，制定了一系列收取土地使用税费和土地增值税的条令和文件，但仍存在着一些问题：

1、各类税费的征收依据不足。由于过去的基准地价已失去现时性，政府对各类用地收益的综合水平无准确数据，因而制定的收税、费标准缺乏科学依据，易形成不公平竞争；

2、未能从经济上确保国家土地所有权得以实现。主要是指国家应征收的土地使用税、费和土地增值税未收到，一些企业和个人为了小集体和个人的利益，在土地转让、出租和抵押的过程中，有意瞒报，从而极大的损害了国家的利益。

根据这一情况，建议市政府依据本次土地估价的结果，按照所确定的各类地价，调整现有土地使用税、费，土地增值税的征收标准和征收办法，使其更符合各地段、各区域、各类用地的实际收益水平。对于低于基准地价的土地转让、地产交易实例，则可行使政府优先购买政策，以杜绝瞒报现象，确保国家利益不受损坏。

（三）应作为国有建设用地使用权出让价格的依据

土地出让有两种情况，一是已形成的国有建设用地使用权的出让；二是国家依法征收农地转为国有土地后的使用权出让。土地使用权的出让价格，其基础就是确定出让底价。

一般来说，城市土地出让底价的确定，应该以基准地价为波动轴心上下浮动，以便适应各种出让形式，而不应与基准地价有较大幅度的背离。这样，在对外开放的交易活动中或者内部的转让中心中有底。所以以基准地价为参考，确定标定地价，进而灵活确定出让底价，就会使土地出让价格既合理、又相对稳定，可以避免由于心中无底数，造成出让价格过低，使国家蒙受损失，或出让价格过高无人问津，影响对外开放和吸引资金。当然，在确定土地出让底价时，要充分考虑不同地块土地的使用用途、微观区位、投资环境、规划限制、出让年限、政府宏观政策等条件的差异，适当地调整土地出让价格，因此，要充分利用土地估价成果中确定的宗地地价修正系数，根据出让地块的实际情况，对基准地价作出合理的调整，以形成切合实际的出让底价。

同时，在划拨土地使用权管理中，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》的规定，划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须补办出让手续、补交出让金，出让金按标定地价的一定比例收取。因此本成果也是确定划拨土地使用权补交出让金的标准。

（四）应作为企事业单位资产评估的依据

根据国家的有关规定，各类企、事业单位的资产均应进行全面的评估，而土地是企、事业单位资产中重要的组成部分，也必须进行评估。在这一工作中，应以本次测算并经政府批准公布的基准地价为基础，根据企、事业单位所处的位置、用地性质、发展前景、规划限制、使用年限等条件，利用宗地修正系数进行评估，对企、事业单位土地的价值做出合理的评定。尤其是进行兼并、转让、破产、抵押以及股份制改造的企业，更要尽快地依据本次成果，对地产进行实事求是的评估，以确保国家应得的利益。

（五）应作为科学管理和合理使用城市土地的依据

土地级别与基准地价更新的目的和出发点是为了科学地管理和合理利用城市的土地。它既可以促进城市土地的规划的顺利实现，也可以为城市规划提供必要的基础数据，具体来讲，土地估价成果为城市区规划提供了土地级别的分布规律及各类用地的基准价格，可以使其合理安排不同区域个别行业的布局和发展，使土地得到最佳利用，

有利于旧城的改造和新区的建设。因而，土地估价成果是城市土地管理和使用的最佳经济杠杆，在城市规划中应得到充分的体现。

（六）应继续做好后期工作

1、加大基准地价的应用力度，积极为经济、社会发展服务。必须把基准地价作为调控土地市场、推进土地有偿使用的重要价格标准，在土地估价结果初审及备案、土地资产处置、土地出让、转让、租赁及其他地价审核等工作和宗地地价评估中予以广泛运用，着力解决“有价不用”、“有价无用”的问题。

2、要根据情况的变化，根据土地估价的原理与方法，定期调整基准地价，以便基准地价更切合实际，更具有指导意义。　

解读人：李贤武　　　联系电话：13636188941